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有限会社 マルワ企画
〒400-0844
山梨県甲府市中町230番地1
TEL 055-243-1000
FAX 055-243-1050
E-mail
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宅地建物取引業免許
山梨県知事（3）第1957号 |
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社団法人山梨県宅地建物取引業協会会員 |
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社団法人全国宅地建物取引業保証協会会員 |
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| 1. |
売買契約の締結は、どのような手順で進められていくのか。 |
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売買契約は、売主と買主が売買についての合意をすることにより成立します。
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そのため、媒介業者は、通常双方の意思を確定的なものとするため、あらかじめ売主・買主双方から同意を得た日時・場所に当事者に集合してもらい、その場所で、(あらかじめ双方が確認済の)売買契約書の内容を読み上げ、双方納得したうえで売買契約書への署名・押印と手付金の授受を行うようにしています。
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売買契約書に押印する印鑑は、売主・買主とも実印で押印することが望ましく、また、授受する手付金は、事故防止上預金小切手で用意するのが望ましいとされていますが、売主の申し出により現金で用意する場合もあります。
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媒介業者に支払う媒介手数料は、通常売買契約の締結日にその約定報酬額(媒介契約書に記載された金額)の2分の1相当額を支払うことになります。そして、その残りの報酬額については、その取引の残金決済日に支払うのが一般的です。その場合、ローンの利用ができなかったために契約が解除される場合などを除き、自分の都合で売買契約を解除したときには、残りの報酬額についても支払わなければならないのが原則です
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いずれにしても、売買契約の締結は非常に重要な行為ですから、当日になって慌てないように、当日持参する書類(登記済権利証など)や支払う金銭(印紙代・手付金・媒介手数料の2分の1など)などの準備について、事前に媒介業者と十分打ち合わせて間違いのないようにする必要があります。
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| 2. |
売買契約(書)と重要事項説明(書)とはどのような関係になっているのか。 |
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不動産の契約は、当事者の合意のみで成立するとされていますが(民法第176条)、実際の取引においては、そのほとんどが契約書を作成しているのが実情です。しかし、その作成された契約書の内容が不十分であったり、当事者のどちらか一方に片寄ったものであったりした場合には、後日に紛争の種を残すことになります。
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そこで、(そのために媒介業者が間に立って契約書を作成するのですが)宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が関与する取引については、契約内容のうち一定の事項(すなわち取引上の「重要な事項」)についてはそれを書面化し、当事者に交付しなければならないと定めたわけです(同法第37条)。
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しかし、この「書面交付」の義務は、書面を事前に交付するものではなく、契約が終了した後に契約内容をまとめたもの(実務上は売買契約書)として交付するものですから、特に買主にとって重要な事項については、重要事項説明書の中に組み入れて、事前に取引主任者に説明をさせる必要があります。
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そのようなことから、業法第35条により列記されている重要事項の説明項目の中には、次の「契約に関する重要項目」(すなわち契約書にも盛り込まれている取引上の「重要な事項」)が含まれているのです。
(1) 売買代金以外に授受される金銭に関する事項
(2) 金銭の貸借(ローン)のあっせんに関する事項
(3) 契約の解除に関する事項
(4) 損害賠償の予定または違約金に関する事項
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